1.项目背景

近年来，住房租赁市场迅速发展，租赁住房规模逐渐扩大，为解决居民居住问题，发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。2015年1月国家住房城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，为全国各地租赁住房政策出台指引明确方向。2017年7月发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，为进一步贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），加快推进租赁住房建设知名工作要点。

本文档撰写的目的在于对上海市住房租赁合同网签备案信息系统操作系统进行详细的解读，方便用户更快速详尽的了解系统，从而熟练操作。

2.用户登录(系统环境)

2.1登录系统

网址输入https://zfzl.fgj.sh.gov.cn/之后跳转到上海市住房租赁公共服务平台，点击右上角登录—机构登录弹出登录页面，在本页面下载USB驱动程序，进行安装。安装成功之后插入烧好的key输入密码，跳出签约系统页面（如下图）（推荐使用谷歌浏览器(57.0.2987.133以上版本)、搜狗浏览器（6.0以上版本）、IE11以上，360急速浏览器（8.0以上版本））。

2.2硬件

2.3软件

2.4互联网

注意：

1、如果用户计算机上装有上网助手等拦截广告的软件，请先关闭该功能，否则系统将无法正常使用。

2.5IE9及以上浏览器的设置

2.5.1设置兼容模式

如果您的浏览器使用IE9.0及以上请设置为兼容模式。点击[工具——>兼容性视图设置]，在弹出的对话框中将站点地址添加到“已添加到兼容性视图中的网站”中即可，

如图将 183.194.243.240这个IP添加进兼容性视图。

2.5.2浏览器设置

第一步：进入Internet选项。首先打开空白的IE浏览器页面，点击“工具”菜单，在弹出的列表中选择“Internet选项”。

第二步：删除Cookies：在图中，点击“删除Cookies”按钮，进入“删除Cookies”对话框，然后点击“确定”按钮。见图。

第三步：删除文件：在图中，点击“删除文件”按钮，进入“删除文件”对话框，选中“删除所有脱机内容”可选框，然后点击“确定”按钮。

第四步：设置：在图中，点击“设置”按钮，进入“设置”对话框，选中“每次访问此页时检查”可选框，然后点击“确定”按钮。

第五步：受信任的站点：在“Internet选项”对话框中，选择“安全”选项卡，依次点击“受信任的站点”、“站点”，进入“站点”管理对话框。

第六步：添加为可信站点:

正式环境：http://183.194.243.240

点击“添加”，添加这个IP，最后确定。

第七步：在所有上述步骤设置完成后，在“Internet选项”对话框中，点击确定完成设置。

第八步：在“安全”设置界面中点击“自定义级别”，在弹出的对话框中，按图23-26所示的进行设置：

第九步：在浏览器中点击[工具——>internet设置]，点击“高级”标签页，将“启用SmartScreen筛选器”项设置为不选中状态，如图：

3.系统详细介绍

3.1.首页概况

首页显示内容主要分为今日签约、今日解约、今日变更、签约在办、统计、工具几个部分。

3.1上海市住房租赁合同网签备案信息系统首页图

1．签约在办

‘签约在办’显示当天在办案件列表。

3.2.主要流程介绍

4.挂牌

4.1挂牌列表

点击‘挂牌列表’弹出挂牌列表页面，如下图。

挂牌列表页面正上方是查询模块，可以根据统一认证编号、小区名称、小区地址、租金、面积字段去查询挂牌列表。

点击‘统一认证编号’切换挂牌页面，此页面可以修改挂牌信息。

4.2挂牌

选择主界面左侧导航栏里的“挂牌”，在菜单中点击“挂牌”，如下图所示。

进入房源挂牌界面，如下图所示。房屋权属信息核验通过后，录入房源挂牌信息。

4.2.1 核验房屋权属信息

首先选择房屋权属证类型，网签系统支持8种权属证类型，具体可参照住房租赁平台房源挂牌产权信息录入指南，然后录入权属证号、产权人姓名和产权人证件号，核验房屋的权属信息。

例如，房屋权属证类型为：上海市房地产权证，权属证号为：沪房地静字(2016)第054321号，产权人姓名为：用户一，产权人证件号为：310101201803310016。那么，用户在录入房屋权属信息时，房屋权属证类型选择“上海市房地产权证”，权属证号按提示框格式分别录入“静”、“2016”和“054321”（如图4-6所示，权属证号的录入格式可参照第二章“房屋权属证明类型”示例中的红色部分），产权人姓名录入“用户一”，产权人证件号录入“310101201803310016”，点击“核验”按钮。

如果权属核验通过，则提示核验成功，如下图所示。

如果权属核验不通过，则提示核验失败，如图所示，需要检查房屋权属信息录入是否有误，如果权属信息确实无误，则可向住房租赁服务中心申请人工核验。

4.2.2 录入房源挂牌信息

房源权属核验通过后，可录入房源挂牌信息，如图4-9所示。房屋所在的行政区、小区名称、坐落和面积根据权属核验自动获取，出租方式、房间个数、厅个数、所在楼层和装修情况为默认值，可通过下拉框选择，其中出租方式分为整租和按间两种，租金、入住时间和联系方式需手工录入，联系人为当前登录用户，以上信息均为必填项。

例如，整租一套两室一厅的房屋，所在楼层为中区，简装，租金为3000元/月，入住时间为2018年3月31日，联系电话为13800138001。出租方式选“整租”，房间个数选“2”，厅个数选“1”，所在楼层选“中区”，装修情况选“简装”，租金录入“3000”，入住时间选“2018-03-31”，联系方式录入“13800138001”。如下图所示，点击“提交”按钮，挂牌小区将会提交到交易中心进行审核，待审核后即可通过平台网站浏览该房源。

5.签约

持有租用公房凭证的，在平台上签订住房租赁合同，进入 “公房使用权转租”菜单；持有房屋所有权证、不动产权证等其他权属证件的，进入“产权房签约”菜单。

合同包括如下状态：

草稿。草签的合同，未提交前的状态为草稿；

待确认。合同提交后，处于身份认证过程中的状态为待确认；

有效。身份认证通过后，合同状态变为有效；

解约。办理过解约业务的合同；

无效。办理过变更、续租业务后，新合同生效，原合同状态为无效；

终止。合同到期，状态会被置为终止。

5.1产权房签约

产权房签约页面上方是查询区域，可以根据合同号、坐落、出租房、承租方、租金、解约时间、原合同号其中的一个或者多个条件进行合同查询。如下图：

点击签约进入如下页面。

5.1.1.签约

5.1.1.1 核验房屋权属信息

首先选择房屋权属证类型，权属证类型见 住房租赁平台房源挂牌产权信息录入指南，房屋权属证号的录入规则可参照 房屋所有权证，点击“核验”按钮，如果权属核验通过，则提示核验成功，成功后弹出房屋选择框选择需要出租的房屋点击确定。如下图。

如果权属核验不通过，则提示核验失败，如图所示，需要检查房屋权属信息录入是否有误，如果权属信息确实无误，则可以提交进行强制核验，如下图。

手动录入房屋信息与 5.1.1.2 录入租赁双方当事人身份信息，5.1.1.3 录入租赁期限与租金信息，5.1.1.4 录入双方约定的其他合同条款确认无误后点击保存。

保存后会显示出强制核验按钮，点击强制核验，强制核验会将合同提交到房屋本区县的交易中心进行核验，中介人员需要线下向本区县交易中心提交强制核验编号进行强制核验。

5.1.1.2 录入租赁双方当事人身份信息

租赁双方当事人分为出租人、承租人和居住使用人三种类型，如下图所示，点击每种类型下方的“添加”按钮，可添加并录入相应类型的人员身份信息，包括：姓名、性别、人员分类（本市、外省市、境外和单位）、证件类型、证件号码和手机号码。

例如，用户一（本市户籍）将个人名下的住房出租给用户二（外省市户籍），用户三（外省市户籍）为居住使用人，可分别点击“出租方”、“承租方”和“居住使用人”对应的“添加”按钮。在“出租方”一栏，录入用户一的身份信息，其“人员分类”选择“本市”；在“承租方”一栏，录入用户二的身份信息，其“人员分类”选择为“外省市”；在“居住使用人”一栏，录入用户三的身份信息，其“人员分类”选择为“外省市”。人员身份信息的录入结果如下图所示。

5.1.1.3 录入租赁期限与租金信息

租赁期限与租金信息的录入界面如下图所示。租赁期限和交付日期从日历表中选择，月租金和保证金质押月数需手工录入，月租金大写由系统根据月租金额自动转换，保证金额根据月租金和保证金质押月数自动转换。

例如，租赁期限为2018年3月27日至2019年3月26日，交付日期为2018年3月28日，月租金为3000元/月，保证金质押1个月，相关信息录入如下图所示。

5.1.1.4 录入双方约定的其他合同条款

房屋权属信息、租赁双方当事人身份信息、租赁期限与租金信息录入后，在租赁合同中的显示如下图所示，租赁双方当事人约定的其他合同条款可在租赁合同正文中手工录入。

5.1.1.5 租赁双方当事人实名认证

租赁合同内容录入完毕，点击页面正下方的“保存”按钮，如下图所示。

即可保存合同内容，页面正上方提示合同内容保存成功，如图所示。

租赁合同保存成功之后，可点击页面正下方的“提交”按钮，如下图所示。

对租赁双方当事人（出租人和承租人·）进行实名认证，实名认证界面如下图所示。

当前需要实名认证的用户身份信息底色为蓝色，需要实名认证的用户使用手机（任何手机都可以，建议使用自己的手机）微信的“扫一扫”，扫描右侧的二维码即可进行实名认证，实名认证的过程在手机端完成，认证通过的结果反馈至当前网签系统。例如，上图中的用户一（出租方）使用自己的手机扫描右侧的二维码，进入实名认证界面。

如下图所示，用户可选择手机实名认证、微信实名认证和微信（快捷）实名认证三种认证方式的其中一种进行实名认证。

5.1.1.5.1手机实名认证：

需填写用户名、身份证号和手机号（经本人实名认证的手机号），如下图所示。

5.1.1.5.2微信实名认证：

需填写手机号码（获取短信验证码），上传身份证件正面照，并进行人脸识别，如下图所示。

5.1.1.5.3微信（快捷）实名认证：

需上传身份证件正面照，并进行人脸识别，如下图所示。

假设用户一选择手机实名认证方式，在用户名中录入“用户一”，在身份证号中录入“310101201803310016”，在手机号中录入“13800138001”（本人已实名认证），录入结果如下图所示，点击“提交”按钮，即可进行手机实名认证。

如果手机实名认证通过，则在提示信息中点击“允许”按钮，完成手机实名认证，如下图所示。

5.1.1.5.4手机验证码认证：

在上海市住房租赁公共服务平台注册的用户，签约时可以选择回复手机短信验证码完成实名认证，手机号码为注册时提供的经本人实名认证的手机号码，如下图所示。通过微信或微信（快捷）实名认证的用户，可登录上海市住房租赁公共服务平台(https://www.shzfzl.gov.cn)将实名认证方式修改为手机实名认证。

点击图中“获取”按钮，可收到短信验证码，将短信验证码输入至“验证”按钮前面的输入框内，点击“验证”，即可完成实名认证。

同时，认证通过的结果将反馈至当前网签系统，网签系统提示认证成功，且在已认证通过的当事人身份信息中标识绿色“√”，同时提示用户二（承租方）扫描右侧二维码进行实名认证，如下图所示。

5.1.1.6 完成租赁合同网签

通过实名认证的，系统提示认证成功，如下图所示，即可完成租赁合同网签。

每个合同都有一个合同编号，合同内容可打印保存，如下图所示，上例中的合同编号为“20180327002539”。点击“打印合同文本”按钮，可下载保存合同正文。合同文本保存为PDF格式，用PDF阅读器打开已保存的合同文本，即可打印。

完成网签的租赁合同可以在产权住房签约列表中查看到，如下图所示，选择“有效”标签，在列表中可查看到该合同的合同号，且状态为“有效”。

如果手机实名认证没有通过，则提示认证失败，如下图所示。需要检查用户身份信息录入是否有误，如果信息录入确实无误，可提交由用户人工核验。

说明：住房租赁服务中心用户在网签合同时，需现场人工审核租赁双方当事人身份信息，无需通过系统进行实名认证。

5.1.2.解约

点击左侧导航栏里的签约菜单里的有效菜单里的‘解约’按钮弹出合同解约页面，如下图：

解约功能填写退租原因后点击‘提交’就可以直接解约成功。

5.1.3.网签备案一体化

当签约完成之后点击网签备案申请书打印，合同双方签字之后再进行备案

5.2公房使用权转租签约

1)点击签约可以直接进入签约界面。如下图：

2）手动输入权属信息点击‘核验’自动读取房屋信息（注意格式问题，不要多出空格）（权属信息格式请参考 7.1住房租赁平台房源挂牌产权信息录入指南）。

3）核验通过后手动填入出租方，承租方和居住使用人。如下图：

4）点击提交跳转出租房、承租方CA认证页面，如下图。（身份认证见7.2微信身份验证）。

5）验证成功后合同会保存在有效页面中，有效页面合同可以做变更、续租、解约操作。参见5.1.2-5.1.4章节。

5.3权属核验&身份认证认证查询

签约时如果权属核验不通过，则提示核验失败。首先点击“强制核验”按钮，系统会给出核验编号“HYL20180614000143”，通过该编号可以查询该房屋的核定状态。

点击‘权属核验&身份认证查询’进入查询页面。

切换至合同强制核验。

根据合同编号、认证编号、房屋坐落进行查询，查询出本账户提交的强制认证与强制核验的合同信息。

5.5实名认证强制通过

选择主界面左侧导航栏里的“签约”，在菜单中点击“实名认证强制通过”，如下图所示。

‘实名认证强制通过’功能可以进行签约功能强制实名认证，身份认证界面时如果出租房或者承租方验证不能通过则需要进行强制实名认证，点击‘生成认证编号’会在按钮右侧生成一个强制验证码，保存验证码后进入此功能进行实名认证操作。

勾选认证小区后点击通过即可通过强制实名认证。

6.备案

6.1.网签备案

1点击左侧导航栏里的网签备案进入页面

2点击申请按钮进行备案的申请

3输入有效网签合同编号会显示出相应的信息

4核对信息是否一致，修改备案日期，确认无误点击保存。

备案期限不得小于30天不能超过3年

开始日期为申请当天日期

5保存成功后点击提交申请即完成备案

6.2.非网签备案

1点击左侧导航栏里的非网签备案进入页面，点击申请，填写正确的信息后点击保存

2保存成功后可以进行申请书的打印，并提交申请，备案即成功，如需强制核验请参考6.5备案审核

6.3.备案注销

6.3.1备案注销（本用户）

1点击左侧导航栏里的网签备案进入页面，点击有效并查询找到你所需要主要的按键点击注销

2打印注销申请书，然后提交

3填写原因并确认，备案注销完成

可以看到刚才的案件已经注销再次点击注销按钮，可以进行备案通知书打印

6.3.2备案注销（全市）

1点击左侧导航栏里的备案注销进入页面，找到你需要注销的案件点击注销

6.4.备案查询

点击左侧导航栏里的备案查询进入界面，可以通过备案证号、合同号、坐落、出租方/承租方、出租方/承租方证号、备案时间进行精确查找

6.5.备案审核

点击主页面左侧导航栏中备案审核进入审核界面

备案审核功能可以在备案时强制审核，当你所需要备案的合同出现反复备案重复备案时不能通过则需要进行强制备案核验

1复制编码进入备案审核界面，在强制认证号栏输出刚才的编码

2点击查询就能查询到刚才的备案记录，勾选刚才的按键点击通过

3填写通过原因，点击确认，备案就成功了。点击备案打印可以下载备案通知书

4 如果审核不通过可在备案中的历史找到该案件，点击查看不通过原因可以查询到该案件的不通过原因v

7.附件

7.1.住房租赁平台房源挂牌产权信息录入指南

7.1.1.房屋所有权证

颁发机关：上海市房产管理局 或 上海市房屋土地管理局

录入时选择 房屋所有权证，按照“沪房<区县简称>字第<年份><6位编号>号”录入（注：编号一般为6位，不足6位的需在编号前加0凑够6位），上图示例录入为：南1991012345

7.1.2.上海市房地产权证

颁发机关：上海市房屋土地管理局

或 上海市房屋土地资源管理局

或 上海市住房保障和房屋管理局 上海市规划和国土资源管局

录入时选择上海市房地产权证，按照“沪房地<区县简称>字(<年份>)第<6位编号>号”录入，上图示例录入为：沪房地南字(2005)第012345号

7.1.3.不动产权证

录入时选择不动产权证:按照：”沪(<年份>)<区县简称>不动产权第<6位编号>号”录入，上图示例录入为：沪(2017)普字不动产权第012345号

7.1.4.上海市房地产登记证明（预告登记）

录入时选择上海市房地产登记证明，按照“区县简称+年份+8位编号”录入，上图(样例是租赁登记证明)示例录入为：浦201401234567

7.1.5.不动产登记证明（预告登记）

录入时选择不动产登记证明，录入：沪(<年份>)<区县简称>字不动产证明第<8位编号>号。

7.1.6.一手房合同号

位置如下：

录入时选择合同，直接录入数字即可。

7.1.7.租用公房凭证

录入时选择租用公房凭证，直接对应录入红色线框内条形码编号即可。

7.1.8.上海市房地产登记簿

部分机构调阅登记簿的，录入时可根据登记簿记载的权证号录入，如上图录入可选择房地产权证，录入“浦2003012345”。