为规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，2022年11月23日，上海市人大常委会通过了《上海市住房租赁条例》，条例明确了住房出租要求，加大了对住房租赁企业，房地产经纪机构的监管。条例将于2023年2月1日起正式施行
法律知识TIPS
禁止群租
平衡租赁双方权利义务
有效规范租赁行为，平衡好租赁当事人的权利义务，是维护当事人合法权益的重要路径。为此，条例强调当事人应当遵守《民法典》，自觉履行法定、约定义务，并作出细化规范。一、明确规定禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租；同时，明确街镇应当对此加大查处和整治力度，定期组织排查，发现安全隐患应当及时督促整改、启动执法程序、开展联合整治。此外，条例还规定，街镇应当加大对“商业办公用房、厂房擅自改变房屋结构和规划用途”的查处和整治，对在整治期间尚有承租人实际居住的，应当纳入基层治理范畴。
二、明确出租人、承租人应当遵守的行为规范，要求出租人不得强迫变更、解除住房租赁合同，不得提前收回租赁住房；承租人应当合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为等。
管好“二房东”
规范住房租赁市场秩序
营造规范有序的市场秩序，条例重点聚焦市场主体监管。一是加大对个人“二房东”监管力度。个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动，应当依法办理市场主体登记。
二是对企业和从业人员加强管理。建立企业备案制度，要求住房租赁企业、房地产经纪机构为从业人员办理从业信息卡，从业人员须持卡实名从业。
三是规范房源信息发布。发布的房源信息必须真实有效；通过网络信息平台发布房源信息，要求平台经营者核实发布者提交的材料并建档保存，留存不少于三年。
四是实行资金监管。住房租赁企业承租个人住房从事转租业务，要求开立资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示，按规定将相关资金存入专用账户。
住房保障
坚持服务与监管并重
近年来，国家和本市大力发展保障性租赁住房，积极缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题。条例明确，本市按照政府引导、市场运作原则，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用；明确编制专项规划，要求在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域予以重点布局。
你问我答
问：条例对于明确禁止将住房用于群租做了哪些具体的规定？
答：条例第十五条：出租住房应当遵守下列规定：（三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；（四）厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；（五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定。条例所指的本市相关本规定，在《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》中也细化了具体的要求：（一）不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租;（二）不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住;（三）出租房间的人均居住面积不得低于5平方米;（四）每个出租房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。
另外，在2021年修订后的《上海市居住房屋租赁管理办法》规定了最小出租单位：出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。
将住房用于群租的，需要负相应的法律责任，根据条例第五十二条，违反本条例第十五条第二款规定，出租住房不符合相关规定的，由区房屋管理部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
问：条例如何完善住房租赁登记备案制度？
答：条例对登记备案的办理时间、变更、所需材料、线上线下办理渠道等作了细化规定，并“分类处置促进网签备案”：一是明确网签备案责任，规定签订住房租赁合同后，出租人应当办理备案手续；住房租赁企业、房地产经纪机构达成或撮合达成住房租赁交易的，由其代为办理合同网签、备案手续；二是仅对机构不办理网签备案设置罚则，对自然人未办理的，不设处罚条款。法条链接
条例第十七条第一款：出租人应当自住房租赁合同订立后三十日内，向区房屋管理部门办理登记备案。登记备案也可以通过社区事务受理服务机构或者住房租赁平台办理。登记备案内容发生变化的，出租人应当在三十日内办理变更手续。条例第二十八条：住房租赁企业出租房屋的，应当通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。租赁当事人通过房地产经纪机构订立住房租赁合同的，应当由房地产经纪机构通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。
条例第五十三条：违反本条例第十七条第一款、第二十八条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未办理登记备案的，由区房屋管理部门责令限期改正，可以处一千元以上五千元以下罚款；逾期不改正的，处五千元以上二万元以下罚款。
法条链接
一、企业备案制度
条例第二十二条：住房租赁企业、房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起三十日内，向区房屋管理部门备案。住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员、管理制度和风险防控能力。条例第五十五条第一款：违反本条例第二十二条第一款规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未按照要求备案的，由区房屋管理部门责令限期改正，可以处一千元以上五千元以下罚款；逾期不改正的，处五千元以上二万元以下罚款。
二、实名从业制度
条例第二十二条： 住房租赁企业、房地产经纪机构应当为从业人员办理从业信息卡。从业人员应当持从业信息卡实名从业，并在其提供服务的住房租赁合同、房地产经纪合同上，注明从业信息卡编号。从业信息卡的内容和样式，由市房屋管理部门统一规定。
住房租赁企业、房地产经纪机构应当加强对从业人员的管理，督促其诚信、规范从业。
条例第五十五条第二款：违反本条例第二十三条第二款规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未为从业人员办理从业信息卡的，由区房屋管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款。
上海出台住房租赁条例，给群租套上了“紧箍咒”，对于贯彻落实“房住不炒”，规范住房租赁行为，保障消费者合法权益，促进住房租赁市场健康发展具有重要意义。